中國樓市會重蹈日本房地產(chǎn)崩盤的覆轍嗎?”
日前,一份“房地產(chǎn)崩盤時間表”開始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本1985年至1991年房地產(chǎn)市場走勢,發(fā)現(xiàn)與中國2005年至2008年房地產(chǎn)市場走勢頗為相似,最后更預(yù)言中國房地產(chǎn)會在2011年崩盤。對此,多位研究房地產(chǎn)業(yè)的專家表示,目前中國的房地產(chǎn)市場與20年前日本的具體情況有較大的區(qū)別,崩盤之說言過其實。不過這些專家同時表示,隨著房價的大幅飆升,房地產(chǎn)市場潛在的風(fēng)險也需要引起足夠的重視。
過程相似 背景不同
“經(jīng)濟高速增長之后導(dǎo)致本幣升值,貨幣升值之后,資金流向股市樓市,拉升資產(chǎn)價格。從整個的拉升過程上講,目前中國的房地產(chǎn)市場與當(dāng)年的日本有相似性?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭在接受新華社記者采訪時表示。
在進出口貿(mào)易拉動下的經(jīng)濟快速增長,本幣巨大的升值壓力,房價的高速上漲……與上世紀(jì)80年代中后期的日本一樣,中國經(jīng)濟面臨著看似相同的問題。在這種背景下,出現(xiàn)對中國房地產(chǎn)市場走向“崩盤”的擔(dān)心并不偶然。
“不過,雖然過程上有相似點,但從兩個國家當(dāng)時的發(fā)展階段和發(fā)展背景來看,中日仍存在著許多不同的特點?!睏罴t旭說。
楊紅旭分析認(rèn)為,二戰(zhàn)之后,日本經(jīng)濟逐漸走向復(fù)蘇,上世紀(jì)60年代其房地產(chǎn)市場就已經(jīng)開始快速上漲,迎來了第一輪繁榮期。到了80年代中期,日本的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪繁榮期,長時間的發(fā)展使其市場化的程度已經(jīng)十分充分。相比之下,中國的房地產(chǎn)業(yè)從1998年才開始進行大規(guī)模的市場化改革,從整體上講市場化程度依然很低,目前仍處于市場化發(fā)展的初級階段。
從房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)看,目前中國房地產(chǎn)市場上雖然存在投資和投機性因素,但在這一輪樓市的繁榮當(dāng)中,自住性需求的比例仍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上世紀(jì)八九十年代的日本?!爱吘?,中國還處于城市化的初期,大量的自住需求對房地產(chǎn)市場能夠起到強有力的支撐。”
除此之外,楊紅旭還表示,從簡單的數(shù)據(jù)對比來看,1985年在廣場協(xié)議簽訂后,日元升值的幅度極大。而中國在2005年的人民幣升值幅度僅在3%左右,目前的升值幅度依然不能和當(dāng)時的日本同日而語。因此,“抽象的對比并不準(zhǔn)確,中國房地產(chǎn)市場雖然面臨著調(diào)整的壓力,但在短期內(nèi)還不大可能出現(xiàn)崩盤的情況。”楊紅旭表示。
表現(xiàn)相似 原因不同
伴隨著快速上漲的房價,對中國房地產(chǎn)市場是否會崩盤的憂慮并不是首次出現(xiàn)。同在亞太地區(qū),經(jīng)濟發(fā)展模式又比較近似的日本、香港等國家和地區(qū)都曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)市場泡沫破滅,地產(chǎn)崩盤的先例,讓人們對中國的房地產(chǎn)市場始終都懷有同樣的擔(dān)心。
“從國際上看,房地產(chǎn)市場上由投機泡沫最終所引發(fā)的崩盤有很多先例,具體表現(xiàn)也很相似。不過并不能因此反推出中國目前就面臨著樓市即將崩盤的結(jié)論?!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說。
在陳國強看來,日本房地產(chǎn)市場的崩盤首先是整體經(jīng)濟運行出現(xiàn)了重大問題,最終各種矛盾通過房地產(chǎn)市場集中爆發(fā)。
“在1991年日本樓市崩盤前,1990年日本的股市首先出現(xiàn)了大幅度的下跌。從因果關(guān)系上講,日本的樓市是不堪忍受整體經(jīng)濟發(fā)展之重而出現(xiàn)的崩盤,與金融體系的風(fēng)險積累和資本市場的泡沫堆積有著極其密切的關(guān)系,這與中國房地產(chǎn)市場面臨的問題有根本的不同?!标悋鴱姳硎荆母镩_放三十年來,中國經(jīng)濟的整體發(fā)展仍處于比較健康的狀態(tài),尤其是金融體系和資本市場目前并沒有出現(xiàn)巨大的風(fēng)險和泡沫,這使得房地產(chǎn)市場的問題具有相對的獨立性。
值得重視的警示
“房地產(chǎn)崩盤時間表”雖然被認(rèn)為“戲謔”的味道重于“預(yù)測”的味道,但值得注意的是,不少普通網(wǎng)民卻對樓市崩盤持有一種樂觀其成的態(tài)度。
浩華置業(yè)有限公司董事長張建新表示,普通人對崩盤的“期待”,反映出更多的是一種社會心理,傳達(dá)了人們對房價過快上漲的不滿。
?。玻埃埃纺暌詠?,中國房價的快速上漲已經(jīng)引發(fā)了社會各方的強烈關(guān)注。在中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展過程中,熱錢的涌入,投資、投機性購房的不斷增加,“地王”的頻頻出現(xiàn),房價的高速上漲……種種問題已經(jīng)開始影響到市場的健康發(fā)展,并開始逐漸吹大房地產(chǎn)市場的泡沫。
“這份時間表的出現(xiàn)應(yīng)該給中國的房地產(chǎn)市場一個警示。我們必須重視潛在的市場風(fēng)險。”陳國強說,“很多人以為,樓市崩盤就意味著房價下跌;潮水退去,人們就能在沙灘上撿拾美麗的貝殼。其實完全不是這樣,房地產(chǎn)市場一旦崩潰,不僅會讓投資者的資產(chǎn)縮水,更會讓普通人面臨就業(yè)和收入危機?!?
楊紅旭表示,網(wǎng)上流傳的“房地產(chǎn)崩盤時間表”,與其說是一種預(yù)言,不如說是一種警示,在目前中國房價高速上漲的情況下,樓市的泡沫和潛在的金融風(fēng)險如果不能很好化解,最終受到影響的將不僅是房地產(chǎn)市場,還有整個中國經(jīng)濟的健康發(fā)展。